Vous envisagez la création ou la reprise d’un commerce ; légitimement vous vous demandez si l’emplacement envisagé est le plus adapté pour votre projet. Ce choix essentiel sera décisif et déterminera les chances de réussite de votre affaire. En effet, le choix de l’emplacement est le premier facteur de réussite ou d’échec du projet. Comment choisir ? Plusieurs critères doivent être réunis.

Tout d’abord, se poser les bonnes questions : Quelle est ma clientèle ? Où dois-je m’installer pour la capter ? L’environnement commercial est t-il suffisamment attractif ? Y a t il un passage naturel (école, gare, administration, bus…) Y a-t-il un élément attractif (une locomotive) : moyenne surface, un marché…

Ensuite le coût est-il en rapport avec vos moyens mais aussi avec vos besoins ? En effet, plus l’emplacement sera considéré comme bon, plus le loyer risque d’être élevé (parfois même surestimé ! ) D’autre part, un excellent emplacement avec un loyer trop élevé pourrait mettre la rentabilité de l’affaire en péril.

La valeur locative est-elle juste ? Celle-ci dépend d’un certain nombre de critères. «La valeur locative, c’est le prix du marché» oui, mais le marché n’est plus ce qu’il a été…En effet, la valeur locative des locaux, entretenue par une forte consommation au cours de ces dernières années, a eu tendance à s’envoler dans toutes les villes française, petites ou grandes. Néanmoins, « la crise » a créée une rupture dans cette spirale. Comment aujourd’hui faire comprendre au vendeur d’une boutique, d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce que le loyer qu’il a conclu quelques années en arrière est surévalué ? et que cela doit avoir un impact pour le prix demandé…

Enfin, il est également indispensable de s’assurer des conditions du bail. Le prix de loyer est important, mais cela n’est pas le seul critère d’importance :

- le bail peut-il faire l’objet d’une despécialisation plénière ?
- le loyer peut-il être déplafonné ?
- les conditions du bail sont-elles acceptables ? article 606, quel est l’état de l’immeuble ?
- les travaux réalisés par le cédant peuvent-ils permettre au bailleur d’obtenir un déplafonnement indirect ?
- les facteurs locaux de commercialité ont-ils étaient modifiés permettant une augmentation de loyer à l’occasion de la révision triennale ?
- etc…

Une fois toutes ces précautions prises, à chacun d’être vigilant et de faire ses choix en fonction de son activité et de ses moyens.

JF SCIGACZ EXPERTISES propose un ensemble de prestations qui permettent à de nombreux créateurs ou repreneurs d’entreprises de sécuriser leur projet.

Un audit préalable avant tout engagement portant sur l’affaire ou sur l’emplacement évite bien souvent les déconvenues et facilite grandement la pérennité de l’affaire.

Cet audit est d’un coût relativement modeste en regard des sommes en jeux et des responsabilités prises. Coût d’autant plus modique qu’il permet de négocier l’affaire sur des bases argumentées.

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Actuellement, vendeurs et acheteurs de fonds de commerce, de pas de porte ou de droit au bail, vous souhaitez disposer d’éléments concrets, chiffrés, précis avant d’enclencher le processus d’acquisition-vente.

L’expertise immobilière et commerciale est:

un outil d’information

un outil de positionnement

un outil de négociation

Son objet est de définir le plus précisément possible, en utilisant exclusivement des méthodes fiables et communément admises par les professionnels, la valeur vénale d’un bien immobilier ou d’un droit (droit au bail notamment).

Dans un contexte économique et fiscal en pleine évolution, le recours à l’expertise est aujourd’hui incontournable pour le créateur ou le repreneur d’entreprise.

Aujourd’hui plus que jamais, il est essentiel pour l’entrepreneur de maîtriser l’ensemble des données liées à son projet.

Le choix d’un local adapté est très important, il est le plus souvent déterminant dans la réussite de l’activité commerciale projetée. Il convient donc d’y porter la plus grande attention.

L’expertise immobilière et commerciale apporte les réponses en terme de valeur mais se doit de justifier les composantes qualitatives et quantitatives de cette valeur. Elle permet donc d’éclairer judicieusement le porteur de projet sur le bien-fondé du choix stratégique qu’est l’emplacement.

Le rapport d’expertise, par son objectivité et la qualité de son contenu, permet de disposer des outils nécessaires à la négociation avec le cédant ou son représentant.

De plus, l’expertise immobilière et commerciale constitue un document très intéressant pour l’obtention des financements du projet. En effet, sa pertinence rassure le financeur de la qualité de sa garantie.

Les possibilités de déplafonnement directes ou indirectes du loyer lors du renouvellement ou de despécialisation sont très nombreuses et peuvent conduire rapidement l’entreprise à subir une forte hausse de loyer. L’évolution de certains critères de commercialité peuvent entraîner une perspective de réévaluation importante du loyer lors du renouvellement. L’acquéreur d’un droit au bail en cours, peut totalement ignorer qu’au prochain renouvellement le propriétaire sera en droit d’augmenter considérable le montant du loyer inscrit au bail !

Il vaut donc mieux bien y réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un pas de porte ou d’un droit au bail…réfléchir et surtout bien se faire conseiller. L’expert immobilier est là pour apporter à son mandant toutes les informations en la matière. En effet,le loyer est une charge fixe importante pour l’entreprise qui pèse fortement sur son seuil de rentabilité. Si l’on aperçoit, trop tard, que le loyer est surévalué ou va être subir une forte hausse, il ne sera pas possible de le dénoncer avant une période de 3 ans dans le cas des baux commerciaux. Sans compter qu’il faudra bien reloger son activité. Une telle erreur peut mettre à terre le plus beaux des projet.

Trop nombreux sont les créateurs qui démarrent leur activité sans cette assurance, sans doute par soucis d’économie. Pourtant, ce choix engendre des responsabilités et des risques et il est souvent trop tard lorsque le dirigeant s’en rend compte.

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